Las 7 falacias del Real Estate argentino que causan el peligroso efecto “stand by” que estamos sufriendo
Falacia 1: “Los precios de las propiedades seguirán subiendo”
Los referentes del mercado inmobiliario dicen que las propiedades usadas “van a subir”, y los dueños esperan a que esa quimera llegue. La verdad es que eso no va a suceder por unos cuantos años más. En los primeros seis meses de 2025 los precios aumentaron 4,4%. Esto quiere decir que los precios apenas están acompañando la inflación, y no es un aumento real de las propiedades en dólares, incluso con un stock que disminuye mes a mes y con créditos disponibles. Para que el precio del usado aumente deberá fortalecerse la capacidad de pago de la demanda, en un mercado con consumo, confianza y estabilidad.
Falacia 2: “El costo de la construcción va a bajar”
Los materiales tuvieron un fuerte aumento desde enero del 2024, y como los valores de venta no acompañaron, los desarrolladores tuvieron que ajustar su rentabilidad. La verdad es que muchos precios se vienen ajustando a la baja, y que el alto costo de la construcción en Argentina está signado por la ineficiencia y las pérdidas evitables. Creemos que los precios no van a bajar hasta que aumente la demanda, y la única salida es hacer más eficientes los procesos constructivos.
Falacia 3: “Faltan créditos hipotecarios y los que hay son caros”
La verdad es que cada vez más bancos ofrecen alternativas de créditos, y en un contexto incierto como el actual, eso no es poca cosa. Algunos hablan de suba de tasas, pero eso sólo ocurrió en algunos bancos privados de menor escala. Otros hablan de falta de liquidez, pero los bancos están emitiendo más créditos hipotecarios y personales mes a mes. Lo que hay es un mercado muy informal y sueldos bajos, con lo cual a la gente le cuesta llegar a los objetivos.
Falacia 4: “La falta de usados derramará en los nuevos desarrollos”
Algunos desarrolladores creen que una vez liquidado el stock de usados empezará un nuevo tiempo para los departamentos y casas nuevas. La experiencia indica que después de un aumento como el que sufrimos, eso demora años en suceder. Mientras tanto, la construcción se está haciendo más eficiente, y la importación de insumos permite que muchos emprendimientos nuevos comiencen a competir con el stock. Si a eso le sumamos que una obra bien industrializada puede demorar sólo unos pocos meses, el usado comenzará a perder espacio pronto.
Falacia 5: “Faltan medidas para incentivar el uso de los dólares”
Si bien es verdad que las medidas del gobierno son tibias y dispares, el uso de dólares en un país como Argentina tiene que ver con la necesidad o con la confianza. Y los dos caminos son largos y trabajosos.
Falacia 6: “Competimos con mercados seguros como Uruguay o Miami”
En Argentina faltan al menos 3 millones de viviendas en todos los estratos sociales. Ese público no busca oportunidades de inversión, busca solución a su demanda.
Falacia 7: “Hay que esperar a las elecciones de medio término”
Hoy el mercado vive un punto de inflexión donde los desarrolladores, los constructores, los dueños y los inversores tienen que empezar a tomar decisiones en serio, a largo plazo, y sin esperar el clima ideal para avanzar. La verdad es que el mundo se ha tornado inestable, y si para construir nuevos proyectos esperamos la panacea, no se construirá lo que se necesita.
Nuestras Conclusiones "optimistas"
Un diagnóstico realista del contexto muestra un aumento de la competencia, que genera compresión de márgenes, y una dispar adaptación de los polos de la oferta a ese escenario. La integración vertical de las etapas del desarrollo en algún modelo de fideicomiso al costo, combinados con el uso eficiente de financiación directa e indirecta a una tasa explícita, y -fundamentalmente- un control minucioso de costos y tiempos de obra son la solución real a un momento complejo, según expresa Guillermo Dowyer –CEO de Link Argentina y Hausind-.
Nuestro informe concluye que en los próximos meses -y hasta años-, para ganarle a la “sensación” con soluciones reales, habrá que ser muy específicos en los análisis, obtener datos ciertos acerca de nuestro nicho objetivo, y sumar creatividad, innovación y eficiencia detallista a cada nuevo negocio.
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